Agevolazione “prima casa” anche per l’acquisto di edifici collabenti: il dietro-front dell’Agenzia delle Entrate – Risposta n. 108-2026
Il contribuente può fruire dell’agevolazione “prima casa” anche per l’acquisto di un fabbricato collabente, censito in categoria catastale F/2, purché entro il termine di 3 anni dalla data di registrazione dell’atto l’immobile sia effettivamente destinato a uso abitativo.
È questo il principio affermato con la Risposta n. 108 del 26 maggio 2026, con cui l’Agenzia delle Entrate supera il proprio precedente orientamento (cfr. interpello n. 357/2019) che, invece, escludeva le unità collabenti dal perimetro dell’agevolazione.
Il dietro-front dell’Amministrazione finanziaria muove dall’ordinanza della Corte di Cassazione n. 3913/2025 ove viene sostenuto che “né l’assenza di attualità di destinazione ad abitazione né l’attribuzione della categoria catastale F/2 rappresentano ostacoli alla possibilità di accesso alle agevolazioni prima casa”.
In dettaglio, tale apertura si fonda sulla lettura della nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986), alla luce della più recente evoluzione giurisprudenziale.
Al riguardo si ricorda che la norma di riferimento consente l’accesso all’agevolazione – e dunque l’applicazione dell’imposta di registro ridotta al 2% – per gli atti traslativi di case di abitazione non di lusso, al ricorrere di specifiche condizioni.
Pacifico che l’agevolazione abbia ad oggetto case di abitazione non di lusso, inizialmente il requisito della destinazione dell’immobile ad uso abitativo è stato interpretato in maniera restrittiva. Si è ritenuto, in sostanza, che l’immobile dovesse essere necessariamente un fabbricato censito in categoria A, con esclusione di A/1, A/8, A/9 e A/10.
Ma con il tempo sia la prassi che la giurisprudenza hanno allargato i confini del beneficio fiscale.
E ciò sulla base di una diversa interpretazione del requisito della destinazione dell’immobile ad uso abitativo. Non è necessario che l’immobile sia attualmente idoneo ad essere destinato ad abitazione principale ma è sufficiente che tale idoneità sia solo potenziale.
Difatti, già con la circolare n. 38/2005 l’Agenzia delle Entrate aveva riconosciuto l’agevolazione per i fabbricati in corso di costruzione (categoria F/3), purché strutturalmente concepiti per uso abitativo.
Tale principio viene ora esteso anche ai fabbricati collabenti, ovverosia quegli immobili totalmente o parzialmente inagibili, riconoscendosi che l’assenza di attuale abitabilità non può essere idonea ad escludere l’accesso all’agevolazione.
Rimane, però, una condizione essenziale: il bene deve essere suscettibile di essere destinato ad abitazione e tale destinazione deve essere perfezionata entro il termine triennale di decadenza che, ai fini dell’imposta di registro, decorre dalla data di registrazione dell’atto di acquisto dell’abitazione, previsto per l’esercizio del potere di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate (cfr. art.76. co.2, D.P.R. 131/1986).
In conclusione, l’acquisto di un immobile collabente censito in categoria catastale F/2 può rientrare nell’agevolazione “prima casa”, in presenza dei requisiti richiesti dalla normativa di riferimento, purché lo stesso venga effettivamente trasformato in un’abitazione entro tre anni.
