Per l'ammortamento d'immobili strumentali "per natura", anche se concessi in locazione, le immobiliari sono sempre tenute ad applicare l'aliquota del 3%
Con la Risoluzione n.56/E del 9 aprile 2004, l`Agenzia delle Entrate afferma che la deducibilità del costo sostenuto per l`acquisto di un bene strumentale, mediante il meccanismo dell`ammortamento, deve avvenire nei limiti prefissati dal legislatore, tenendo conto del normale utilizzo del bene nel relativo settore produttivo in cui opera il possessore.
Quindi, a nulla rileva, sotto il profilo fiscale, il fatto che il bene sia temporaneamente impiegato in un settore economico diverso, rispetto a quello di appartenenza del proprietario, in forza di un contratto di locazione o comodato. Ciò in ragione del fatto che la quota annualmente deducibile da quest`ultimo è quantificata in un valore medio, slegato da una stima oggettiva del deperimento realmente subito dal medesimo bene per effetto dell`utilizzo nel processo produttivo.
Nello specifico, in risposta ad un`istanza d`interpello, l`Amministrazione finanziaria coglie inoltre l`occasione per definire i criteri di procedimento dell`ammortamento fiscale per gli immobili di proprietà di una società immobiliare.
In particolare, fermo restando il principio stabilito all`art.102, comma 1, del TUIR secondo cui «le quote di ammortamento del costo dei beni materiali strumentali per l` esercizio dell` impresa sono deducibili a partire dall` esercizio di entrata in funzione del bene», in relazione all`ammortamento degli immobili di proprietà di una società immobiliare, occorre distinguere i seguenti casi:
a) immobili non strumentali per natura
(immobili non strumentali e immobili strumentali per destinazione di cui all`art.43, comma 2 , primo periodo, del TUIR)
Sulla base di un già consolidato orientamento amministrativo e giurisprudenziale, secondo il quale un immobile locato da una società immobiliare non può essere considerato strumentale all`attività imprenditoriale, ma costituisce più propriamente l`oggetto dell`attività stessa (per esempio, un fabbricato a destinazione abitativa), l`Agenzia delle Entrate ribadisce che, ai sensi dell`art.90, comma 2, del TUIR, nessuna quota di ammortamento e nessun altro componente negativo relativo al bene immobile locato potranno essere dedotti dalla società immobiliare. L`immobile concorre, pertanto, alla formazione del reddito d`impresa come reddito fondiario, secondo le disposizioni del Capo II, Titolo I del TUIR.
b) immobili strumentali per natura
(immobili di cui all`art.43, comma 2, secondo periodo, del TUIR – Gruppi catastali B, C, D, ed E e categoria catastale A/10)
Il coefficiente di ammortamento fissato per gli immobili strumentali di proprietà delle società immobiliari è stabilito secondo le indicazioni del D.M. 31 dicembre 1988 (Sezione Attività non precedentemente specificate, punto 2- altre attività, alla voce edifici). Questo è determinato nella misura del 3% e si applica a prescindere dall`effettivo utilizzo dello stesso da parte del possessore o dalla sua eventuale locazione a terzi.
Ai fini dell`ammortamento fiscale dell`immobile concesso in locazione, pertanto, la società immobiliare è tenuta ad applicare l`aliquota sopra indicata del 3%, indipendentemente dal settore di attività nel quale opera il soggetto utilizzatore effettivo del bene.
4009-Risoluzione n.56-E del 9 aprile 2004.pdfApri
