L'Agenzia delle Entrate precisa le modalità e l'ambito applicativo della nuova disposizione che impone ai condomini di operare una ritenuta d'acconto del 4% sui corrispettivi, pagati dal 1° gennaio 2007, per prestazioni d'appalto di opere o servizi
Manovra 2007 – Ritenute sui corrispettivi dovuti dal Condominio – Chiarimenti ministeriali
Il Condominio, quale sostituto d`imposta, deve operare la ritenuta del 4% sui corrispettivi erogati dal 1° gennaio 2007 per prestazioni relative ai cosiddetti “contratti di risultato”” (appalto o contratto d`opera), a prescindere dalla data di effettuazione delle stesse o di emissione della relativa fattura.
Queste alcune delle precisazioni fornite dall`Agenzia delle Entrate con la Circolare n.7/E del 7 febbraio 2007, nella quale vengono indicate le modalità e l`ambito applicativo della disposizione contenuta nel nuovo art.25-ter del D.P.R. 600/1973, introdotto dall`art.1, comma 43, della legge 296/2006 (Finanziaria 2007).
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1. Soggetti obbligati ad effettuare la ritenuta
2. Contratti interessati
3. Decorrenza
4. Modalità operative
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1. Soggetti obbligati ad effettuare la ritenuta
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Come noto, il nuovo art.25-ter del D.P.R. 600/1973[1], introdotto dall`art.1, comma 43, della legge 296/2006 (Finanziaria 2007), prevede che il Condominio, in qualità di sostituto d`imposta, debba operare una ritenuta del 4% a titolo d`acconto delle imposte sul reddito dovute dal percipiente, all`atto del pagamento di corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti d`appalto di opere o servizi, effettuate nell`esercizio d`impresa (cfr.
La ritenuta deve essere operata anche se i corrispettivi costituiscono redditi derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente (ossia “redditi diversi””, di cui all`art.67, comma 1, lett.i, del D.P.R. 917/1986).
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Disposto normativo
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Circa l`ambito soggettivo della nuova disposizione, l`Agenzia delle Entrate, con la citata Circolare n.7/E/2007, precisa che soggetto obbligato ad effettuare la ritenuta d`acconto del 4% è “il condominio in quanto tale“, a prescindere dalla nomina, obbligatoria o facoltativa, dell`amministratore ed indipendentemente dalla veste giuridica assunta dallo stesso (persona fisica, società di persone, di capitali, etc.).
Pertanto, la ritenuta deve essere operata:
Ü dall`amministratore, laddove nominato per obbligo (condominio con più di quattro condomini) o facoltativamente (condominio con non più di quattro condomini);
Ü da uno qualunque dei condomini, in mancanza di nomina di un amministratore (condominio con non più di quattro condomini).
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Ambito soggettivo
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Come precisato dall`Amministrazione Finanziaria, inoltre, obbligati ad effettuare la ritenuta sono anche:
Ü il cosiddetto “supercondominio””, che si configura nell`ambito di un complesso immobiliare composto da più edifici (ciascuno dei quali è di norma costituito in condominio), caratterizzato dalla presenza di cose, servizi ed aree comuni cui siano applicabili le norme sul condominio (cfr. Cass civ. sez. II, 18 aprile 2005, n. 8066).
Ü il “condominio parziale””, che rileva nell`ipotesi di gestione separata di un bene che, per obiettive caratteristiche funzionali, è destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell`edificio in condominio (cfr. Cass.Civ., sez.II, 18 aprile 2005, n. 8066; Cass.Civ., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8136).
In tali ipotesi, ove sia ravvisabile una gestione autonoma delle parti interessate tale da richiedere adempimenti nettamente separati da quelli assolti dal condominio generale, il “supercondominio“ e il “condominio parziale“ rilevano come distinti sostituti d`imposta ed hanno, tra l`altro, l`obbligo di richiedere un proprio codice fiscale.
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“Supercondominio”” e “Condominio parziale””
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Sono, invece, escluse dall`ambito applicativo della nuova disposizione le comunioni ereditarie sugli immobili e, in generale, le comunioni su immobili in cui una pluralità di soggetti è indistintamente proprietaria di tutto lo stabile (cosiddette “comunioni pro-indiviso“).
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Soggetti esclusi
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2. Contratti interessati
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In merito all`ambito oggettivo, l`Agenzia delle Entrate ritiene che la ritenuta debba applicarsi sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti che comportano l`assunzione, nei confronti del committente, di un`obbligazione avente ad oggetto la realizzazione, dietro corrispettivo, di un`opera o servizio, nonchè l`assunzione diretta, da parte del prestatore d`opera, del rischio connesso con l`attività, svolta senza vincolo di subordinazione nei confronti del committente.
Pertanto, la ritenuta interessa sia i contratti di appalto che i contratti d`opera, aventi ad oggetto, ad esempio, interventi di manutenzione o ristrutturazione dell`edificio condominiale e degli impianti elettrici o idraulici, ovvero l`esecuzione di attività di pulizia, manutenzione di caldaie, ascensori, giardini, piscine e altre parti comuni dell`edificio.
L`Agenzia include, inoltre, il contratto di servizio energia, di cui all`art.1, comma 1, lett. p) del D.P.R. 412/1993, che regolamenta l`erogazione di beni e servizi necessari a mantenere le condizioni di comfort negli edifici nel rispetto delle vigenti leggi in materia di uso razionale dell`energia, di sicurezza e salvaguardia dell`ambiente (ivi compresa anche la manutenzione degli impianti), provvedendo comunque al miglioramento del processo di trasformazione dell`energia.
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Ambito oggettivo
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Diversamente, sono esclusi dall`applicazione della ritenuta i corrispettivi relativi a:
Ü forniture di beni con posa in opera, qualora la posa in opera assuma funzione accessoria rispetto alla cessione del bene;
Ü contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e simili, di assicurazione, di trasporto e di deposito.
Non sono inoltre interessati dalla ritenuta del 4% i corrispettivi riconducibili ad attività di lavoro autonomo anche occasionale (ad esempio prestazioni rese da ingegneri, architetti, geometri), in quanto assoggettati alla ritenuta del 20% ai sensi dell`art.25 del D.P.R. 600/1973.
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Contratti esclusi
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3. Decorrenza
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Posto che la norma in commento trova applicazione “all`atto del pagamento“ dei corrispettivi, l`Agenzia precisa che la ritenuta deve essere operata sui pagamenti effettuati a partire dal 1° gennaio 2007, indipendentemente dalla data di effettuazione delle prestazioni o dalla data di emissione della relativa fattura (ed a prescindere dall`indicazione in quest`ultima della ritenuta medesima).
La ritenuta, inoltre, deve essere operata indipendentemente dall`importo del corrispettivo dovuto.
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Efficacia
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4. Modalità operative
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Le ritenute effettuate ai sensi dell`art.25 ter del D.P.R. 600/1973 devono essere versate entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui le stesse sono state operate, con le seguenti modalità alternative:
Ü versamento diretto (ai sensi dell`art.3, comma 1, n. 1, del D.P.R. 602/1973);
Ü versamento unitario e compensazione (ai sensi dell`art.17, del D.Lgs. 241/1997), tramite Modello F24, utilizzando i codici tributo 1019 (per i percipienti soggetti passivi IRPEF) e 1020 (per i percipienti soggetti passivi IRES), istituiti con la R.M. n.19/E del 5 febbraio 2007.
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Versamento delle ritenute
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I dati riguardanti le ritenute effettuate e il relativo versamento devono essere indicati nella dichiarazione dei sostituti di imposta (Modello 770) che il condominio è tenuto a presentare (con i nuovi termini di cui all`art.4, comma 4 bis del D.P.R. 322/1998, valevoli dal 1° maggio 2007), entro il 31 marzo dell`anno successivo a quello di effettuazione delle ritenute.
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Dichiarazione dei sostituti d`imposta
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Il condominio deve inoltre provvedere al rilascio della certificazione unica attestante l`ammontare delle somme e valori corrisposti, nonchè la relativa causale e l`ammontare delle ritenute operate (art. 4, commi 6 ter e 6 quater, del D.P.R. 322/1998).
Come precisato dall`Agenzia, l`obbligo di effettuare la ritenuta e gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei sostituti di imposta e di certificazione delle ritenute effettuate gravano sul Condominio in quanto tale.
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Rilascio della certificazione unica
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L`effettuazione della ritenuta del 4%, inoltre, non esonera il Condominio dall`obbligo di comunicare annualmente all`Anagrafe Tributaria, tramite il proprio amministratore, l`ammontare dei beni e servizi acquistati, unitamente ai dati identificativi dei relativi fornitori (di cui all`art. 7 del D.P.R. 605/1973 e al D.M. 12 novembre 1998).
In ogni caso, ai sensi dell`art.1, comma 2, del citato D.M. 12 novembre 1998, non devono essere comunicati:
a) i dati relativi alle forniture di acqua, energia elettrica e gas;
b) i dati relativi alle forniture di servizi che hanno comportato il pagamento di compensi soggetti alle ritenute alla fonte (ivi compresa la ritenuta del 4%, ai sensi dell`art.25 ter del D.P.R. 600/1973);
Per ciascun fornitore, per il quale sussiste l`obbligo di comunicazione (di cui all`art.1, comma 1, dello stesso D.M. 12 novembre 1998), l`importo minimo di 258,23 euro (al di sotto del quale non vige l`obbligo di comunicazione) deve essere, come chiarito dall`Amministrazione, calcolato al netto degli eventuali compensi a questo corrisposti soggetti alla ritenuta del 4%.
In ogni caso, si evidenzia che l`obbligo di comunicazione sussiste solo direttamente in capo all`amministratore (nominato per obbligo o per facoltà). Pertanto, i Condomini con meno di 4 condomini, che non abbiano nominato l`amministratore, non sono sottoposti allo stesso obbligo.
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Obbligo di comunicazione dei dati dei fornitori
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[1] D.P.R. 29-9-1973 n. 600
Disposizioni comuni in materia di accertamento delle imposte sui redditi
(omissis)
Art.25 ter. – Ritenute sui corrispettivi dovuti dal condominio all`appaltatore.
1. Il condominio quale sostituto di imposta opera all`atto del pagamento una ritenuta del 4 per cento a titolo di acconto dell`imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell`interesse di terzi, effettuate nell`esercizio di impresa.
2. La ritenuta di cui al comma 1 è operata anche se i corrispettivi sono qualificabili come redditi diversi ai sensi dell`articolo 67, comma 1, lettera i), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.
4399-R.M. n.19-E del 5 febbraio 2007.pdfApri
4399-Circolare n.7-E del 7 febbraio 2007.pdfApri
