Case prefabbricate: la cessione è in esenzione IVA (tranne quando il cedente è un’impresa costruttrice)
La cessione di case prefabbricate modulari “chiavi in mano” costituisce una cessione di beni immobili. Con la conseguenza che la vendita rientra nel regime di esenzione IVA, salvo i casi in cui il cedente sia un’impresa costruttrice.
È quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 304 del 5 dicembre 2025.
Nel caso di specie, la società istante – soggetto stabilito in uno Stato dell’Unione europea, operante nel settore delle case prefabbricate, e aderente al regime One Stop Shop (OSS) – chiede quale sia il corretto trattamento IVA da applicare alla cessione di tali abitazioni a privati residenti in Italia, non soggetti passivi Iva.
Al proposito, l’Agenzia delle Entrate muove da un presupposto dirimente: le case modulari o prefabbricati cedute “chiavi in mano”, pur avendo natura “mobile”, ai fini impositivi sono da considerarsi beni immobili.
A tal proposito, rileva l’art. 13-ter lett. b) del Regolamento Ue n. 282/2011, in virtù del quale si considera come bene immobile “qualsiasi fabbricato o edificio eretto sul suolo o ad esso incorporato, sopra o sotto il livello del mare, che non sia agevolmente smontabile né agevolmente rimuovibile”.
Ancor più in dettaglio, le note esplicative al Regolamento precisano che, anche i beni che per loro stessa natura sono “mobili”, come le case prefabbricate, “potrebbero essere fissati al suolo in modo tale da immobilizzare effettivamente tali costruzioni”. Dunque, esse devono essere considerate come beni immobili in quanto la costruzione immobilizzata non è facilmente smontabile o spostabile senza l’impiego di competenze e strumenti professionali.
Nel chiarire la natura di bene immobile delle case modulari o prefabbricate, l’Agenzia delle Entrate valorizza anche un ulteriore dato: sul piano catastale, le case modulari devono essere obbligatoriamente censite come previsto dall’art. 2 comma 3 del DM 2 gennaio 1998 n. 28.
Premesso tale fondamentale chiarimento circa la natura dell’operazione come “cessione di bene immobile”, ne discende l’applicazione, in linea di principio, della relativa disciplina nazionale: la cessione di beni immobili ad uso abitativo è in esenzione da IVA (art. 10, n. 8-bis Dpr n. 633/1972).
Fa eccezione l’ipotesi in cui la società venditrice sia qualificata come impresa costruttrice. In tal caso, potrà applicarsi l’aliquota IVA ridotta del 10%, come prevista per la generalità dei fabbricati a destinazione abitativa, o del 4% nel caso in cui il cessionario sia in possesso dei requisiti per godere dell’agevolazione “prima casa”.
Da ultimo, sotto l’aspetto prettamente operativo, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che, ai fini degli adempimenti Iva, il soggetto passivo non residente sarà tenuto a identificarsi ai fini IVA in Italia o a nominare un rappresentante fiscale nel territorio.
