In caso di demolizione ericostruzione, è compatibile l’Ecobonus per l’impresa cedente con il Sismabonus acquisiti per l’acquirente, a condizione che le spese “energetiche” siano separate dal quelle “antisismiche”
Compatibilità fra Ecobonus e Sismabonus acquisti – Risposta n.70/E/2021
Sì all’Ecobonus in favore di un’impresa di costruzioni che demolisce e ricostruisce un fabbricato con miglioramento energetico ed antisismico, ed al Sismabonus acquisti per gli acquirenti delle nuove unità ristrutturate, a condizione che le spese relative all’intervento di efficienza energetica siano identificabili e separabili da quelle relative al miglioramento antisismico dell’edificio.
Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate nella Risposta n.70/E del 2 febbraio 2021, accogliendo quanto sostenuto dall’ANCE[1] sul fatto che le due agevolazioni sono fra loro compatibili, tenuto conto che le spese agevolate fiscalmente sono riferite a soggetti diversi (impresa cedente, ai fini dell’Ecobonus, e soggetto acquirente, ai fini del Sismabonus acquisti) e che i due benefici hanno presupposti diversi (l’uno l’efficienza energetica e l’altro il miglioramento sismico).
In particolare, nella Risposta n.70/E/2021 l’Amministrazione finanziaria:
- chiarisce che l’impresa cedente in fase di ricostruzione del fabbricato può usufruire dell’Ecobonus sulle spese connesse all’efficientamento energetico[2] e gli acquirenti delle unità ristrutturate possono beneficiare del Sismabonus acquisti[3], a condizione che le spese relative all’intervento di efficienza energetica siano identificabili e separabili da quelle relative al miglioramento antisismico dell’edificio.
Sotto il profilo del limite di spesa agevolabile, per l’impresa cedente l’Ecobonus va calcolato in base al numero delle unità originarie di cui è composto l’edificio demolito.
Diversamente, fatto salvo l’Ecobonus per l’impresa cedente, per gli acquirenti il Sismabonus acquisti è escluso nell’ipotesi in cui la medesima impresa non sia in grado di separare le spese sostenute per l’efficientamento energetico dell’immobile da quelle relative alla riduzione del rischio sismico.
In tale ipotesi, infatti, precisa l’Agenzia delle Entrate, non viene rispettato il principio generale secondo il quale «non è possibile far valere due agevolazioni sulla medesima spesa» (cfr. la C.M. 20/E/2016, par.10.2);
- conferma che il Sismabonus acquisti viene riconosciuto, in presenza di tutti i requisiti previsti dalla normativa, anche in favore delle società che acquistano le unità antisismiche, nel limite di 96.000 euro per unità immobiliare e nella percentuale ordinaria del 75% (miglioramento di una classe sismica), ovvero dell’85% (miglioramento di due classi sismiche), ma con esclusione di quella potenziata al 110% (cd. Superbonus), riconosciuta solo agli acquirenti persone fisiche[4].
Pertanto, in base ai citati chiarimenti, le imprese possono usufruire del Sismabonus acquisti nelle percentuali ordinarie (75% o 85%), per l’acquisto di abitazioni, ovvero di immobili strumentali (uffici, garage), a prescindere dalla circostanza che tali unità vengano in un secondo momento destinate alla vendita (come beni merce), alla locazione, o utilizzati come “immobili patrimonio”;
- conferma che il Sismabonus acquisti spetta nella percentuale potenziata del 110%, sempre nel limite di 96.000 euro per unità immobiliare, ai soli acquirenti persone fisiche delle unità immobiliari;
- ribadisce che il trasferimento dell’immobile da parte dell’impresa costruttrice cedente deve avvenire entro diciotto mesi dal termine dei lavori, e comunque entro il termine agevolato dalla relativa normativa (nel caso di specie, 31 dicembre 2021, ai fini del Sismabonus acquisti ordinario)[5].
Inoltre, viene confermato che è possibile applicare il beneficio anche per eventuali acconti, versati sempre entro il termine di vigenza del beneficio, e sempre a condizione che il contratto preliminare di compravendita venga registrato «entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende fruire della detrazione e che si realizzi anche il presupposto costituito dell’ultimazione dei lavori riguardanti l’intero fabbricato».
Resta fermo che sugli acconti versati nel periodo di vigenza del Superbonus la detrazione opera nella misura potenziata del 110%.
Diversamente, il Sismabonus acquisti resta escluso nell’ipotesi in cui la fine dei lavori ed il rogito avvengano dopo il 31 dicembre 2021 (beneficio ordinario), ovvero oltre il 30 giugno 2022 (ai fini del Sismabonus acquisti al 110%)[6].
[1] Cfr. ANCE “Superbonus – Sismabonus acquisti: tre questioni critiche – L’interpretazione dell’ANCE” – ID n.42858 del 18 dicembre 2020.
[2] Come noto, la R.M. 34/E/2020 ha chiarito che l’Ecobonus «spetta anche ai titolari di reddito di impresa sugli immobili da loro posseduti o detenuti, a prescindere che siano immobili “strumentali”, “beni merce” o “patrimoniali”».
[3] Ai sensi dell’art.16, co.1-septies, del D.L. 63/2013, convertito, con modificazioni, nella legge 90/2013.
[4] Cfr. la R.M. 34/E/2020, l’art.119 del D.L. 34/2020, convertito, con modificazioni, nella legge 77/2020 e C.M. 24/E/2020.
[5] Si precisa che ai fini, invece del Super Sismabonus acquisti al 110%, il beneficio viene riconosciuto fino al 30 giugno 2022 (cfr. l’art.119, co.4, del citato D.L. 34/2020).
[6] Cfr. anche la Risposta 5/E/2020.
