Cessione di abitazione e pertinenze, la tassazione delle plusvalenze nella Risposta 157/2026
La cessione di un’abitazione e delle relative pertinenze, acquistate in momenti diversi, può far emergere una plusvalenza imponibile anche per la sola pertinenza comprata da meno di cinque anni rispetto alla data della cessione dell’intero complesso.
Il termine dei cinque anni tra la data di acquisto e quella di cessione va, infatti, riferito ad ogni singola unità che costituisce il compendio immobiliare, anche se la vendita avviene con un unico atto. Questo termine decorre sempre dall’acquisto, anche in caso di ristrutturazione dell’immobile.
L’eventuale preliminare prima del rogito non genera plusvalenza perché non trasferisce la proprietà. Invece l’acconto ricevuto in questa fase concorre al calcolo dell’importo tassabile: rientra nella quota del corrispettivo riferito alla cessione della pertinenza.
Questo è il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate con la Risposta 157 del 2026 relativa alla cessione di una proprietà costituita da un’abitazione e due pertinenze acquistate in momenti diversi: l’una assieme all’unità immobiliare nel 2021, l’altra nel 2025.
Gli istanti che intendono cedere l’intero compendio hanno stipulato un contratto preliminare nel 2025, con l’accordo di rogitare nel 2026, e si rivolgono all’Agenzia delle Entrate per avere alcuni chiarimenti.
A questo proposito chiedono conferma del fatto che la stipula di un preliminare di vendita entro i 5 anni dall’acquisto non generi una plusvalenza imponibile, e chiarimenti in merito al trattamento fiscale delle somme percepite a titolo di caparra confirmatoria.
In risposta, l’Amministrazione finanziaria fa il punto sulla disciplina che sottopone a tassazione le plusvalenze derivanti dalle cessioni di beni immobili a titolo oneroso, e ricorda che la stessa è finalizzata a scongiurare operazioni di vendita con finalità speculative.
Tale finalità viene infatti presunta, dall’art. 67, comma 1 lett. b del Tuir, laddove tra la data di acquisto o costruzione dell’immobile (non adibito ad abitazione principale né ereditato) e la data della vendita intercorre un lasso di tempo inferiore ai 5 anni.
Nel caso di specie, poiché i tre beni sono stati acquistati in momenti diversi, il calcolo dei cinque anni, precisa l’Amministrazione, va effettuato in relazione a ciascuna delle tre unità.
Infatti, come chiarito, se da un lato è vero che il vincolo pertinenziale attribuisce al bene servente la medesima natura del bene principale, è anche vero che lo stesso vincolo non modifica gli elementi oggettivi che caratterizzano il rapporto del possessore con il bene, quali la data di acquisto o costruzione dello stesso, da valutarsi con riferimento a ogni singola unità immobiliare e non, invece, con esclusivo riferimento al bene principale.
Ne consegue, nel caso esaminato, che la plusvalenza emergerà esclusivamente con riferimento alla pertinenza acquistata nel 2025 e ceduta nel 2026.
Poiché nel caso di specie l’abitazione da cedere era stata sottoposta ad un intervento di completa ristrutturazione con parziale demolizione di parti anche strutturali, l’Agenzia chiarisce anche, che ai fini del computo del quinquiennio che determina o meno l’insorgere della plusvalenza tassabile, tali interventi non hanno incidenza rilevando, invece, esclusivamente l’acquisto.
In merito al trattamento fiscale della caparra eventualmente ricevuta a titolo di acconto sul corrispettivo all’atto del preliminare, dopo il rogito la plusvalenza sarà calcolata sulla quota del corrispettivo imputabile alla pertinenza, comprensiva dell’acconto già ricevuto.
