Modalità operative per l'esercizio dell'opzione IVA, relativo ad operazioni di cessione e locazioni di immobili strumentali per natura poste in essere tra il 4 luglio e l'11 agosto 2006. Così la Circolare n. 11/E/07 dell'Agenzia delle Entrate
Contratti di cessione e locazione conclusi tra il 4 luglio e l`11 agosto 2006 – Chiarimenti dell’AdE
Per le cessioni e le locazioni di fabbricati strumentali per natura effettuate tra il 4 luglio 2006 e l`11 agosto 2006 (ossia in vigenza delle originarie disposizioni del D.L.223/2006, che non hanno trovato conferma nella relativa legge di conversione 248/2006), l`eventuale opzione per l`imponibilità IVA delle medesime operazioni deve essere comunicata nella dichiarazione IVA per l`anno 2006, il cui termine di presentazione (31 luglio 2007) costituisce, quindi, quello ultimo di esercizio dell`opzione.
In caso di opzione, inoltre, è comunque opportuno che l`addebito dell`IVA all`acquirente o al locatario avvenga tempestivamente, con emissione dell`apposita fattura integrativa (nota di addebito).
Questi i chiarimenti forniti dall`Agenzia delle Entrate nella Circolare n.11/E del 16 febbraio 2007, con la quale vengono ufficializzate le risposte fornite dall`Amministrazione Finanziaria in occasione dei recenti incontri con la Stampa specializzata, sulle disposizioni fiscali introdotte dalla legge 248/2006 e dalla Finanziaria 2007 (legge 296/2006).
Come noto, nell`ambito della nuova disciplina delle cessioni e locazioni immobiliari introdotta dalla legge 248/2006, la legge Finanziaria 2007 (art.1, comma 292, legge 296/2006) ha regolato il regime fiscale applicabile ai contratti di locazione e cessione di immobili stipulati tra il 4 luglio 2006 (data di entrata in vigore del D.L. 223/2006) ed il 12 agosto 2006 (data di entrata in vigore della legge di conversione n.248/2006), ossia in vigenza delle originarie disposizioni del D.L. 223/2006 che non sono state convertite in legge (cfr. Legge Finanziaria 2007 – Misure fiscali d`interesse per il settore dell`8 gennaio 2007).
In particolare, viene previsto per tali contratti il mantenimento del regime fiscale applicato in base alle originarie disposizioni del D.L. 223/2006 che prevedevano:
§ l`esenzione da IVA, con contestuale applicazione dell`imposta di registro, per tutti i trasferimenti di fabbricati (abitativi e non), o loro porzioni, ad eccezione delle cessioni effettuate da imprese costruttrici, o ristrutturatici, entro 5 anni dall`ultimazione dei lavori di costruzione o di recupero;
§ l`esenzione da IVA e la contestuale applicazione dell`imposta di registro (aliquota del 2%) per le locazioni di tutti i fabbricati (abitativi e non).
La legge 296/2006 ha, quindi, sanato normativamente, e a favore dei contribuenti, i contratti per i quali la legge 248/2006 ha mutato il regime fiscale.
In particolare:
Ü viene fatta salva l`applicazione dell`IVA per i contratti, stipulati tra il 4 luglio e l`11 agosto 2006, aventi ad oggetto la cessione di fabbricati costruiti o ristrutturati da non più di cinque anni[1];
Ü viene fatta salva l`applicazione dell`imposta di registro pari al 7% (3% in caso di abitazioni “prima casa””) e delle imposte ipotecaria e catastale pari al 3% complessivo (ovvero in misura fissa, pari a 168 Euro ciascuna, in caso di abitazione “prima casa””) per i contratti stipulati tra il 4 luglio e l`11 agosto 2006, aventi ad oggetto la cessione di fabbricati costruiti o ristrutturati da più di cinque anni.
Tuttavia, anche per tali cessioni, quando relative a immobili strumentali per natura, viene riconosciuta al cedente la possibilità di optare per l`applicazione dell`IVA, dandone comunicazione nella dichiarazione annuale relativa all`IVA dovuta nel 2006. In tal caso, l`imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura stabilita dalla legge 248/2006 (imposta di registro in misura fissa, pari a 168 Euro, e ipotecaria e catastale pari complessivamente al 4%), con la possibilità di compensare l`imposta di registro applicata all`atto della cessione con le maggiori imposte ipotecaria e catastale dovute, ferma restando comunque la possibilità di chiedere il rimborso per gli importi che non trovino capienza in tale compensazione;
Ü viene fatta salva l`applicazione dell`imposta di registro con aliquota al 2% per i contratti di locazione stipulati tra il 4 luglio e l`11 agosto 2006.
Anche per tali contratti, quando relativi a fabbricati strumentali per natura, è riconosciuta comunque la possibilità per il locatore di optare per l`applicazione dell`IVA, dandone comunicazione nella dichiarazione annuale IVA relativa al 2006. In tal caso, l`imposta di registro è dovuta nella misura che è stata fissata dalla legge 248/2006, ossia pari all`1%.
Circa le modalità operative di esercizio dell`opzione, l`Agenzia delle Entrate ha chiarito, con la citata Circolare 11/E/2007, che il termine di presentazione della dichiarazione IVA relativa al 2006 costituisce il temine ultimo per effettuare l`opzione per l`applicazione dell`IVA. Inoltre, qualora il cedente eserciti l`opzione, dovrà operare una variazione in aumento dell`imposta (ai sensi dell`art.26, comma 1, del D.P.R. 633/1972) con emissione di un`apposita fattura integrativa (nota di debito) nei confronti del cessionario. Al riguardo, l`Amministrazione ha chiarito ulteriormente che, al fine di garantire la certezza dei rapporti giuridici sorti nel periodo di vigenza delle norme non convertite in legge, è opportuno che l`addebito dell`IVA alla controparte avvenga tempestivamente.
Si ricorda comunque che tale modalità di esercizio dell`opzione riguarda solo i contratti di cessione e locazione di immobili strumentali posti in essere tra il 4 luglio e l`11 agosto 2006.
Per i contratti stipulati a decorrere dal 12 agosto 2006, l`opzione deve essere esercitata direttamente nell`atto di cessione o nel contratto di locazione.
[1] Per esempio, rimane assoggettata ad IVA la cessione, effettuata tra il 4 luglio ed il 12 agosto 2006, di un fabbricato i cui lavori di costruzione/ristrutturazione erano ultimati da più di 4 anni (termine fissato dalla legge di conversione 248/2006), ma non era ancora trascorso il temine dei 5 anni previsto dal D.L. 223/2006.
4419-Circolare n.11-E del 16 febbraio 2007.pdfApri
